10月20日，贷款市场报价利率再次按兵不动，1年期和5年期以上LPR分别维持在3.0%和3.5%，这已经是连续第五个月保持不变。

不少等着房贷利率下调的购房者有点失望，但这背后有更深层的原因。银行净息差已经跌到历史最低点，负债成本上升让银行缺乏主动下调LPR的动力。说白了，银行现在也不好过，赚钱越来越难了。

先说说银行现在到底有多"穷"。商业银行净息差从2021年的2.08%持续降至2025年一季度的1.42%，这个数字已经远低于1.8%的警戒线。

什么概念呢？银行靠存贷款利差赚钱，现在这个差距越来越小，有的银行甚至快要赔本赚吆喝了。2024年三季度商业银行净息差为1.53%，上市银行中只有常熟银行一家净息差还维持在2%以上。

今年1月1日，很多购房者打开银行APP发现房贷利率降了不少。来自河北唐山的小顾发现，贷款年化利率从3.9%降到了3.3%，降了60个基点。

这次下调让很多"房贷族"松了口气，每个月能少还不少钱。但银行这边压力更大了，收入减少，成本却没降多少。

2025年5月，六大国有银行同步下调人民币存款利率，其中三年期和五年期存款利率下调25个基点。银行降存款利率，就是想降低自己的成本，这样才有空间继续给企业和个人降贷款利率。

但问题是，存款利率下调后，很多人把钱从银行取出来，转去买理财产品或者基金，银行的存款反而少了。

政策层面倒是给了明确信号。5月7日央行宣布降低存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，同时下调政策利率0.1个百分点。

这些举措释放出货币政策"适度宽松"的明确态度。央行的意思很明白，要给市场更多流动性，让企业和个人贷款更便宜。

但为什么10月LPR还是没动？关键在于时机。作为LPR定价基础的7天期逆回购操作利率为1.40%，并未发生变化。央行政策利率不变，LPR自然很难下调。而且现在市场利率有所上行，银行在货币市场的融资成本反而在涨。

专家们普遍认为，四季度才是真正的发力时间。东方金诚首席宏观分析师王青指出，年底前在大力提振内需、稳定房地产市场的过程中，政策利率及LPR报价有下调空间。

预计政策可能通过单独引导5年期以上LPR报价下行等方式，推动居民房贷利率更大幅度下调。

央行明确表示将根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息，保持流动性充裕。这不是空话，今年已经降准降息多次了。

目前金融机构存款准备金率平均为6.6%，全年有望再下调0.5至1个百分点，释放1至2万亿元流动性。

说到房地产市场，政策支持力度其实很大。从11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期，调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。

这意味着以后LPR下调了，购房者不用等一年才能享受优惠，最快3个月就能调整一次。

山东济南的焦先生就是受益者之一，他2020年贷款买房，原来每年1月1日才能调整一次利率。现在把重定价周期改成3个月，一年可以调整4次，每次LPR下降都能更快享受到实惠。

未来几个月，货币政策还有不少招数。央行将综合运用多种货币政策工具，包括逆回购、买断式逆回购等措施，加强对中短期市场流动性的调节。通过这些工具，央行可以更灵活地向市场投放资金，保持金融市场流动性充裕。

银行方面也在想办法。平安银行表示，2025年要把零售负债端成本降下来，从倒数第一降到倒数第二、第三。

兴业银行计划以工资代发、收单等业务为突破口拓展结算性存款，2024年该行40%的零售结算存款就是由这些业务带来的。这些低成本存款能帮助银行降低负债成本，为降低贷款利率创造空间。

外部环境也在改善。美联储去年已经开启降息周期，这给国内货币政策操作提供了更大空间。人民币汇率压力减轻，央行可以更专注于国内经济需求，该降准就降准，该降息就降息。